相続対策として、更地に賃貸物件を建築して
相続財産の圧縮を図るという対策をする方も多いのではないでしょうか。
先ずは、なぜアパート建築が相続税対策になるのかというと
土地に建物を建築することで、相続税評価が下がり節税が期待できます。
そこで今日は、賃貸物件を建築した際の土地・建物の評価の計算方法を記載してみます。
①土地の評価(貸家建付地評価)
【計算式】
土地の相続税評価額 = 自用地評価額×(1-借地権割合×借家割合×賃貸割合)
借地権割合というのは、土地ごとに設定されています。
例えば、路線価図に「105D」というように路線価の記載があれば、
その土地の1㎡あたり10.5万円ということになります。
金額のうしろにあるアルファベットが借地割合を表しています。
〈借地割合〉
A:90% B:80% C:70% D:60% E:50% F:40% G:30%
〈借家割合〉
全国一律:30%
〈ケーススタディ〉
路線価:105D、敷地面積:254.78㎡、各種補正は考慮しないと仮定。
相続税評価額=10.5万円×254.78㎡×(1-60%×30%)=21,936,558円
更地評価額 =10.5万円×254.78m=26,751,900円
→評価額は18%減となりました。
②建物の評価(貸家評価)
【計算式】
建物の相続税評価額=固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)
建物の固定資産税評価額は時価のおおよそ50~70%程度と言われています。
〈評価例〉
賃貸物件の建築費:1億円、固定資産税評価額:7,000万円と仮定。
7,000万円×(1-30%)=4,900万円
→評価額は建築費1億円の51%減となりました。
このように、現在は建物を建築することで
評価額が下がる仕組みになっています。
土地を更地のまま放置するのではなく、建物を建築することで
人口流動を呼び込もうという施策な訳ですね。
人口減少の時代において、今後このような施策もテコ入れが
あるかもしれませんが、ご参考になれば幸いです。
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